Как продать ипотечную квартиру?

Если вы являетесь собственником ипотечной квартиры и желаете ее продать, а взамен приобрести другую, например, более дорогую и большую, то перед совершением купли - продажи вам необходимо решить несколько задач. Во-первых, вы сможете продать квартиру только с согласия банка, так как именно он предоставил вам ипотечное кредитование. Во-вторых, будьте готовы к тому, что это небыстрая и непростая процедура.

Для начала, вам нужно будет встретиться с сотрудником банка и выяснить у него все условия, необходимые для продажи квартиры. Важное значение здесь имеют сроки отсрочки на то, чтобы досрочно погасить кредит. Если отсрочки уже все сняты, то ипотечную квартиру спокойно можно начать продавать.

Существуют три варианта реализации тех квартир, которые находятся в залоге у банка. Самой распространенной схемой является та, которая для банка не представляет никакого риска. Так, для заключения предварительного соглашения с покупателем вашей квартиры в нотариальном порядке вам следует получить согласие банка и определить полную сумму задолженности по кредиту. Затем, вся сумма задолженности по кредиту уплачивается покупателем и перечисляется на расчетный счет кредитной организации. В договоре банк обычно отмечается как залогодержатель. Получить от банка накладную и документ, определяющие отсутствие кредитной задолженности, вы сможете сразу после погашения самого кредита. Далее, в заранее установленный день вы пойдете в регистрационную службу и зарегистрируете следующие документы: снятие обременения на квартиру, которую продаете, переход права собственности на нее к будущему владельцу данной квартиры и договор купли - продажи. В случае, если существует разница между ценой продаваемой квартиры и основной суммой долга по кредиту, то в день сделки необходимо заложить недостающие денежные средства в банковскую депозитарную ячейку. Условием для доступа к ней является зарегистрированный договор купли-продажи или копию свидетельства о праве собственности на квартиру, заверенную нотариально.

Вторая схема заключается в получении согласия банка на выставление квартиры на продажу. В этом случае, покупателю необходимо внести вклады в депозитарную ячейку банка, которые пойдут на погашение кредита. Разницу между суммой кредита и оговоренной продажной стоимостью покупатель должен внести в другую депозитарную ячейку. Только после этого банк сможет предоставить в регистрационную службу уведомление о погашении кредита, после чего состоится обычная регистрация перехода прав от продавца к покупателю. После завершения сделки вы сразу получите причитающуюся вам разницу между суммой продажи и суммой покупки вашей ипотечной квартиры.

И, наконец, третья схема. Она предполагает одобрение банком передачи кредитных обязательств на другого кредитора. В этом случае, после подписания соглашения оставшийся долг переводится на нового покупателя. Он же, впоследствии, получает право собственности на квартиру и автоматически становится должником перед банком. Квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока весь кредит не будет оплачен.